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TRIBUTACIÓN POR LA VENTA DE UNA VIVIENDA


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IMPUESTOS POR VENTA DE VIVIENDA

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En el IRPF, el impuesto por venta vivienda que se debe liquidar tiene la naturaleza de ganancia patrimonial para el contribuyente, que tributará en la base del ahorro de acuerdo con la siguiente escala de gravamen.

La escala de gravamen del ahorro para 2016 es:

Base Liquidable (Euros)

Tipo Estatal

Tipo Autonómico

Tipo Total

Hasta 6.000€

9,50%

9,50%

19,00%

Los siguientes 44.000€

10,50%

10,50%

21,00%

En adelante (a partir de 50.000€)

11,50%

11,50%

23,00%

No obstante, y antes de la reforma fiscal introducida por la Ley 26/2014 de 27-11, la ganancia patrimonial que se derivaba de la venta de inmuebles gozaba de 2 incentivos fiscales que reducían la base de la propia ganancia que iba a tributar conforme a la escala anterior.

A modo de resumen, la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el precio de venta, y el precio de adquisición del inmueble. No obstante y debido a las fluctuaciones que se producen en el mercado de la vi-vienda, el precio de compra en una década y el precio de venta en otra, puede variar bastante ocasionando una tributación muy alta debido a la ganancia. Es por ello, que cada año, los Presupuestos Generales del Estado establecían unos coeficientes de actualización del precio de adquisición para equipararlo con el valor que ten-dría el inmueble en el momento actual de la venta, y de esta manera la ganancia patrimonial se veía reducida.

Este es el primero de los incentivos de los que se aplicaban a los impuestos venta vivienda o inmuebles antes de la reforma fiscal. Con efectos 1-1-2015, la corrección por aplicación de coeficientes de actualización queda derogada.

Coeficientes de Abatimiento antes de la Reforma Fiscal

Por otro lado, la disposición transitoria 9ª de la Ley de IRPF, establecía un Régimen Transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31-12-1994.

Disposición transitoria 9ª. Régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31-12-1994.

1. El importe de las ganancias patrimoniales correspondientes a transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos con anterioridad a 31-12-1994, se determinará con arreglo a las siguientes reglas:

1.ª) En general, se calcularán, para cada elemento patrimonial, con arreglo a lo establecido en la Sección 4.ª, del Capítulo II, del Título III de esta Ley. De la ganancia patrimonial así calculada se distinguirá la parte de la misma que se haya generado con anterioridad a 20-1-2006, entendiendo como tal la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19-1-2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.

La parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-1-2006, se reducirá, en su caso, de la siguiente manera:

a) Se calculará el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente anterior a 31-12-1996 del elemento patrimonial.

A estos efectos, se tomará como período de permanencia en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31-12-1996, redondeado por exceso.

En el caso de derechos de suscripción se tomará como período de permanencia el que corresponda a los valores de los cuales procedan. Cuando no se hubieran transmitido la totalidad de los derechos de suscripción, se entenderá que los transmitidos correspondieron a los valores adquiridos en primer lugar.

Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se tomará como período de permanencia de éstas en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31-12-1996, redondeado por exceso.

b) Se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales a cuya ganancia patrimonial le hubiera resultado de aplicación lo señalado en esta disposición, transmitidos desde 1-1-2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial.

c) Cuando sea inferior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-1-2006 se reducirá en el importe resultante de aplicar los siguientes porcentajes por cada año de permanencia de los señalados en la letra a) anterior que exceda de 2:

1.º Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de las entidades comprendidas en el artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28-7, del Mercado de Valores, con excepción de las acciones o participaciones representativas del capital social o patrimonio de las Sociedades o Fondos de Inversión Inmobiliaria, un 11,11 por ciento.

2.º Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen acciones admitidas a negociación en alguno de los mercados secundarios oficiales de valores definidos en la Directiva 2004/39/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21-4-2004, relativa a los mercados de instrumentos financieros, y representativos de la participación en fondos propios de sociedades o entidades, con excepción de las acciones representativas del capital social de Sociedades de Inversión Mobiliaria e Inmobiliaria, un 25 por ciento.

3.º Para las restantes ganancias patrimoniales generadas con anterioridad a 20-1-2006, un 14,28 por ciento.

Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-1-2006 derivada de elementos patrimoniales que a 31-12-1996 y en función de lo señalado en esta letra c) tuviesen un período de permanencia, tal y como éste se define en la letra a), superior a 10, 5 y 8 años, respectivamente.

d) Cuando sea superior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, pero el resultado de lo dispuesto en la letra b) anterior sea inferior a 400.000 euros, se practicará la reducción señalada en la letra c) anterior a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-1-2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado a la cuantía de la letra b) anterior no supere 400.000 euros.

e) Cuando el resultado de lo dispuesto en la letra b) anterior sea superior a 400.000 euros, no se practicará reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-1-2006.

2.ª) En los casos de valores admitidos a negociación en alguno de los mercados regulados y de acciones o participaciones en instituciones de inversión colectiva a las que resulte aplicable el régimen previsto en las letras a) y c) del apartado 1 del artículo 37 de esta Ley, las ganancias y pérdidas patrimoniales se calcularán para cada valor, acción o participación de acuerdo con lo establecido en la Sección 4.ª, del Capítulo II del Título III de esta Ley.

Si, como consecuencia de lo dispuesto en el párrafo anterior, se obtuviera como resultado una ganancia patrimonial, se efectuará la reducción que proceda de las siguientes:

a) Si el valor de transmisión fuera igual o superior al que corresponda a los valores, acciones o participaciones a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio del año 2005, la parte de la ganancia patrimonial que se hubiera generado con anterioridad a 20-1-2006 se reducirá, en su caso, de acuerdo con lo previsto en la regla 1.ª) anterior. A estos efectos, la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-1-2006 será la parte de la ganancia patrimonial resultante de tomar como valor de transmisión el que corresponda a los valores, acciones o participaciones a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio del año 2005.

b) Si el valor de transmisión fuera inferior al que corresponda a los valores, acciones o participaciones a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio del año 2005, se entenderá que toda la ganancia patrimonial se ha generado con anterioridad a 20-1-2006 y se reducirá, en su caso, de acuerdo con lo previsto en la regla 1.ª) anterior.

3.ª) Si se hubieran efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo a efectos de la aplicación de lo dispuesto en este apartado 1.

2. A los efectos de lo establecido en esta disposición, se considerarán elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.

Lo que hacía dicho régimen transitorio, era aplicar unos coeficientes de abatimiento para dejar exento de tributación la parte de la ganancia patrimonial que se generaba con anterioridad a 20-1-2006, siempre y cuando el inmueble se adquiriera antes de 31-12-1994.

El proceso para calcular la ganancia patrimonial seguía los siguientes pasos:

1. En primer lugar se calcula la ganancia patrimonial total (Precio de Transmisión – Precio de Adquisición Actualizado)

2. Después, calculamos la parte de la ganancia patrimonial que se ha generado entre el año en que se adquirió y el 20-1-2006.

3. Calculamos el coeficiente de abatimiento multiplicando el número de años que exceden de 2 desde el año de adquisición y 1996 por un 11,11%.

4. Multiplicamos el coeficiente de abatimiento por la ganancia patrimonial generada antes del 20-1-2006 y la cantidad resultante será la que quedará exenta.

5. Sumamos la ganancia patrimonial generada antes del 20-1-2006 que no queda exenta y la ganancia patrimonial generada después del 20-1-2006.

Veamos un ejemplo:

Contribuyente que adquiere su vivienda por valor de 60.000 € el 1-1-1991 y cuyo valor de transmisión a 31-12-2014 es de 300.000 €.

Al venderla a 31-12-2014, siguen vigentes los coeficientes de actualización de los bienes inmuebles, y los porcentajes de abatimiento.

• Valor de transmisión = 300.000€

• Valor de adquisición = 60.000€

• Coeficiente de actualización PGE2014 para viviendas adquiridas antes de 1994 = 1,3299

• Valor de adquisición actualizado = 60.000 x 1,3299 = 79.794€

• Ganancia Patrimonial Generada = 300.000 – 79.794€ = 220.206€

Una vez obtenida la ganancia, diferenciaremos la que se generó antes del 20-1-2006 y la que se ha generado después, prorrateando por días:

• Nº de días transcurridos desde 1-1-1991 hasta 31-12-2014 = 8.765 días

• Nº de días transcurridos desde 1-1-1991 hasta 19-1-2006 = 5.497 días

• Nº de días transcurridos desde 20-1-2006 hasta 31-12-2014 = 3.268 días

• Ganancia Patrimonial generada antes de 20-1-2014 = 220.206€ x (5.497/8.765) = 138.102,95

• Ganancia Patrimonial generada desde 20-1-2014 = 220.206€ x (3.268/8.765) = 82.103,05

En este caso los 82.103,05 tributarán íntegros, pero los 138.102,95 podrán abatirse:

• Años que excedan de 2 desde 1-1-1991 hasta 31-12-1996 = 4

• % Abatimiento = 11,11%

• Abatimiento de la ganancia 4 x 11,11% = 44,44%

• Ganancia patrimonial abatida = 138.102,95 x 44,44% = 61.372,95€

Por lo tanto la ganancia total que tributaría sería = (138.102,95 – 61.372,95) + 82.103,047 = 158.833,047

Impuestos por venta de vivienda IRPF a partir de 2015 (tras la Reforma Fiscal)

Con la entrada en vigor de la Ley 26/2014, se modifica la disposición transitoria, de manera que solo podrá abatirse la ganancia patrimonial generada antes del 20-1-2006 por los primeros 400.000 € de valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales que vendamos, entre los que estará la venta de inmuebles.

Tenemos que tener en cuenta para el cálculo, las siguientes cantidades:

1. Suma de los valores de transmisión de los elementos patrimoniales desde el 1-1-2015.

2. Valor de transmisión del elemento en sí. En este caso el valor de venta del inmueble. 3.400.000€

De esta manera, el procedimiento a seguir es el siguiente si contamos con que lo que vamos a transmitir es un inmueble.

1. Si la suma del valor de transmisión del inmueble y el conjunto de los valores de transmisión del resto de elementos patrimoniales desde 1-1-2015 hasta la fecha de venta del inmueble es menor a 400.000 €, se podrá aplicar el coeficiente de abatimiento sobre la ganancia.

2. Si la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y el conjunto de los valores de transmisión de todos los elemento patrimoniales desde 1-1-2015 hasta la fecha de la venta del inmueble es superior a 400.000 €, pero la suma de los valores de transmisión de los elementos patrimoniales, sin contar con el elemento patrimonial en cuestión, es inferior a 400.000 €, se aplicará el coeficiente de abatimiento del inmueble por la proporción de la ganancia de la diferencia (a continuación veremos un ejemplo)

3. Si ya se han superado los 400.000 €, no se aplicará el coeficiente de abatimiento sobre la ganancia.

Continuando con el ejemplo anterior, imaginemos que nuestro contribuyente realiza la venta del inmueble el 31-12-2015, y que además, durante el año ha vendido otros elementos patrimoniales (abatiendo las respectivas ganancias) por valores de venta conjuntamente de 250.000 €.

En primer lugar, al estar en 2015, sabemos que no podremos aplicar los coeficientes de actualización.

Por otro lado, vamos a calcular si podemos aplicar los coeficientes de abatimiento:

1. Suma de valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales desde 1-1-2015 hasta 31-12-2015 = 250.000€

2. Valor de transmisión del elemento patrimonial = 300.000€

3. Suma de valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales desde 1-1-2015 hasta 31-12-2015 y el valor de transmisión del elemento patrimonial = 250.000 + 300.000 = 550.000€

En este sentido, tenemos el segundo de los casos donde la suma del valor de transmisión del inmueble y el conjunto de valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales desde 1-1-2015 hasta la fecha de venta, es superior a 400.000 € (550.000€), pero la suma de los valores de transmisión de los elementos patrimoniales, sin contar con el  inmueble, es inferior a 400.000€ (250.000€). Por lo tanto aplicaremos los coeficientes de abatimiento sobre la ganancia patrimonial generada anteriormente al 20-1-2006 que proporcionalmente corresponda al valor de venta del inmueble que no supere la diferencia entre los 400.000 € y los 250.000€, es decir 150.000€.

Hallemos ese porcentaje: De los 300.000€ por los que vendemos el elemento patrimonial, no exceden de 400.000€ sumándolo con el valor de transmisión del conjunto de elementos patrimoniales  transmitidos hasta el momento, 150.000€. El porcentaje que representa por tanto es de 150.000/300.000 = 50%

Por lo tanto solo abatiremos el 50% de la ganancia patrimonial generada hasta el 20-1-2015

En este caso, la ganancia patrimonial es: 300.000 – 60.000 = 240.000€. Ahora debemos averiguar qué parte de la ganancia patrimonial se ha generado desde el 1-1-1991, hasta 19-1-2006:

• Días transcurridos desde 1-1-1991 hasta 31-12-2015 = 9.130

• Días transcurridos desde 1-1-1991 hasta 19-1-2006 = 5.497

• Total % de ganancia a abatir: 5.497/9.130 = 60,2%

• Ganancia Patrimonial a abatir  = 60,2% de 240.000 = 144.480 €

Como solo el 50% puede abatirse por exceder en el otro 50% de los 400.000 € junto con el valor de transmisión del resto de elementos patrimoniales: 50% de 144.480€ = 72.240 €.

Por tanto tenemos dos cantidades:

• Ganancia Patrimonial que no goza de abatimiento = (144.480 – 72.240) + (240.000 – 144.480) = 167.760 €

• Ganancia Patrimonial que goza de abatimiento = 72.240 €

Ahora calcularemos el coeficiente de abatimiento:

• Años que excedan de 2 desde 1-1-1991 has 31-12-1996 = 4

• % Abatimiento = 11,11%

• Abatimiento de la ganancia 4 x 11,11% = 44,44%

• Ganancia patrimonial abatida = 72.240 x 44,44% = 32.103,46€.

Finalmente la ganancia patrimonial total que tributa será: 167.760€ + (72.240 – 32.103,46€) = 207.896,54 €.

Vemos que la tributación cambia radicalmente. Cada caso es digno de analizar y requiere tiempo y planificación, y cualquier error en los cálculos puede tener consecuencias.